当前，广州房地产市场可谓扑朔迷离，一方面是市中心的一二手房价继续维持在高位运行，另一方面是政府高调放地，这“双高”结合在一起，未来广州楼市究竟何去何从？有点让人看不清的味道。
      其实，研究房地产市场，先要分析一下房地产市场的生态链。房子的价值从何而来，中间又经历了怎样的增值阶段？过程中主要有哪些主体参与？弄清这些问题，对掌握房地产市场的全面情况大有帮助，否则只能是雾里看花，一知半解。
      我国的房地产结构相当复杂，因为特定的土地制度决定了房地产市场结构的特殊性。在城市，土地为国有，其他经济主体在取得房产所有权的同时,拥有相应土地一定时期的使用权。（如住宅70年的规定）在农村，土地主要是村集体所有,农户承包经营；这就决定了土地所有权只能在农村土地所有权代表(村级自治组织)与国有土地所有者代表(中央或地方政府)之间交易。
      这样的土地产权安排使土地市场呈现出三级结构：第一级为土地所有权转让市场,由政府(或代表政府的土地储备中心)有偿征用农村集体土地；第二级为土地使用权拍卖市场,地方政府(或土地储备中心)将征用的土地进行初步开发后,根据土地最终用途,向符合一定条件的房地产开发企业拍卖一定时间的土地使用权；第三级为土地使用权转让市场,一般是房地产开发企业之间转让通过拍卖获得的土地使用权,交易方式可以是私下协商,也可以公开拍卖。这样的三级土地市场结构具有两个基本特点,一是不同层级的土地市场存在不同的进入壁垒,市场参与者各不相同；二是不同层级的土地市场交易方式不同,因而价格形成机制也不同。
      相对而言，房产市场简单也透明很多，其结构也有三个层级，包括新建房屋销售市场、房屋转让市场(二手房市场)和房屋租赁市场。除房屋开发存在一定的资质要求外，二手房市场和租赁市场的参与者与价格形成机制都是较市场化的。因此,房产市场中，租赁市场与二手房市场之间，二手房市场价格与新建房屋销售市场之间的价格关联性较强，房产市场价格信号的形成也更符合市场化的规律。
      在这样的市场中，价格调节呈现出鲜明的特点：房地价格只能调节需求，不能调节供给。而调节供给的，就只能是中央政府和地方政府所制定的用地计划。
      在整个房地产行业中，产业增加值在相关利益主体之间的基本分割格局是：农民土地被征用的价格按“近三年土地平均年产值30倍”的法定公式计价，他们能够分割到的因城市化提升的级差地租价值比例极低；地方政府在市场化拍卖土地使用权过程中往往以财政收入形式获取了大部分城市化带来的土地价值增殖，同时，这部分土地经营收入又往往投入到城市公共设施建设中，使土地使用权价值进一步提升；参与土地使用权竞拍的开发商虽然是以市场拍卖价格获得土地使用权的，但如果囤积土地，就有可能参与因城市公共设施完善引起的地价第二次升值的分割，这可以通过土地使用权转让市场直接实现，也可以通过开发房屋销售间接实现；房屋消费者和投资者按市场价格支付房款的背后是为地价的一次升值和二次升值买单，同时，如果房价持续上升，他们也有参与地价第三次升值的分割机会。